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Miami voltou a ser classificada como a urbe com maior risco de bolha imobiliária no mundo, segundo o Global Real Estate Bubble Index 2025, publicado pelo Union Bank of Switzerland (UBS) em 26 de setembro. Pelo segundo ano consecutivo, a cidade lidera a lista de 21 mercados globais analisados, com um score de 1,73, acima do limiar de 1,5 que indica “alto risco” de bolha. O relatório, amplamente repercutido por veículos como Business Insider e Daily Mail, aponta que a rápida valorização dos preços em Miami, aliada a uma desconexão com os fundamentos econômicos, coloca o mercado em um território vulnerável.
Por que Miami está no topo?
O UBS avalia cinco indicadores principais: relação preço-renda, preço-aluguel, renda local versus média nacional, mediana de preços versus média nacional e taxas de hipotecas e construção. Em Miami, os preços residenciais subiram 50% entre 2019 e 2024, impulsionados por um boom migratório de estados caros, como Nova York e Califórnia, atraídos por isenções fiscais (sem imposto de renda estadual) e pelo estilo de vida costeiro. No entanto, enquanto os preços ajustados pela inflação cresceram 25% nos últimos cinco anos, os aluguéis subiram apenas 10% e as rendas locais, 5%, criando uma lacuna insustentável, segundo os analistas Claudio Saputelli e Matthias Holzhey.“Essa desconexão entre preços e fundamentos é o cerne do risco de bolha”, explica o relatório.
A proporção preço-aluguel em Miami já supera os níveis da crise imobiliária americana de 2006-2008, quando a cidade viu quedas de mais de 50% nos valores até 2012. Além disso, fatores como o aumento de apólices de seguro devido a riscos climáticos (furacões), taxas mais altas de associações de condomínios e novas regulamentações para torres antigas elevaram os custos de manutenção, afastando compradores.
Desaceleração em Curso
O mercado imobiliário de Miami, que viveu um frenesi durante a pandemia com “guerras de ofertas”, agora enfrenta uma desaceleração significativa. Segundo o Business Insider, a mediana de preços de venda caiu de US$ 640.000 em 2024 para US$ 595.000 em julho de 2025, com propriedades ficando meses no mercado e fechando abaixo do valor pedido. A Flórida perdeu US$ 109 bilhões em valor de mercado imobiliário entre julho de 2024 e junho de 2025, conforme reportado pelo Daily Mail. Um exemplo alarmante é o aumento de 15% nos despejos, como no caso do complexo Li’l Abner, onde 900 famílias receberam notificações para desocupação em maio de 2025. Apesar disso, o UBS considera improvável um “colapso abrupto” no curto prazo, graças à resiliência do mercado de luxo (condomínios de alto padrão à beira-mar) e ao apelo fiscal e geográfico da cidade. Ainda assim, o relatório alerta: “Historicamente, a deterioração da acessibilidade e a disparidade entre preços e aluguéis precedem crises no setor.”
Contexto Global e Contrastes
Miami não está sozinha no topo. Tóquio (1,59) e Zurique (1,55) também estão na zona de “alto risco”, enquanto Los Angeles (1,11), Dubai e Amsterdã figuram no patamar de “risco elevado”. Por outro lado, cidades como São Paulo, Londres e Nova York apresentam baixo risco (scores abaixo de 0,5), com quedas médias de 5% nos preços reais em 2025, segundo o UBS.
O índice global caiu pelo terceiro ano consecutivo (média de ~0,6), indicando um resfriamento geral, exceto em mercados como Miami, onde a demanda externa sustenta preços.
O Funds Society destaca que a acessibilidade em Miami piorou 30% desde 2021, enquanto a Benzinga cita uma pesquisa da TurboHome indicando que 55% dos proprietários esperam estagnação ou queda nos preços. O relatório Demographia Housing Affordability 2025 classifica Miami como a terceira cidade menos acessível dos EUA, com uma relação preço-renda de 7,5 (contra 3-5 considerado sustentável).]
Para investidores brasileiros, que historicamente veem Miami como um destino para diversificação de patrimônio, o cenário exige cautela. O mercado de alto padrão ainda oferece yields de aluguel atraentes (5-7%), mas o risco de correção de 10-20% em caso de choques (como alta de juros acima de 6% ou desaceleração migratória) é real, segundo o UBS. Comparado a São Paulo, que tem o menor risco global, Miami representa uma aposta de maior volatilidade. “O Brasil, com preços mais alinhados aos fundamentos, pode ser uma alternativa mais segura para investidores locais”, sugere o relatório da Funds Society.
