JSNEWS – Em 2024, Massachusetts perdeu cerca de 27.500 moradores ara outros estados, mas os preços das moradias seguem nas alturas, com a mediana de uma casa unifamiliar em Boston alcançando US$ 900.000, segundo a Greater Boston Association of Realtors. A lógica sugere que menos pessoas resultariam em preços mais baixos, mas uma combinação de escassez de oferta, dinâmicas demográficas, barreiras regulatórias e o impacto econômico da imigração explica por que o mercado imobiliário permanece aquecido.
A crise habitacional é o coração do problema. A Grande Boston enfrenta um déficit de 108.000 unidades, conforme estudo da Boston Foundation, e o estado precisará de mais de 200.000 novas moradias até 2035 para atender à demanda. Mesmo com a emigração, a chegada de 90.217 imigrantes internacionais em 2024 mantém a competição por espaço. Em Somerville, por exemplo, aluguéis de apartamentos de um quarto chegam a US$ 2.800.
Demograficamente, a formação de novos domicílios sustenta a demanda. Em Worcester, enquanto a população caiu 0,5% entre 2020 e 2024, o número de domicílios cresceu 2%, impulsionado por Millennials formando lares. Idosos em subúrbios como Newton, onde 65% dos proprietários acima de 65 anos não planejam se mudar, ocupam casas grandes, reduzindo o estoque. O envelhecimento do parque habitacional, com 30% das moradias construídas antes de 1940, eleva custos, já que reformas são dispendiosas.
Barreiras Regulatórias que Travam a Construção
Construir novas moradias em Massachusetts é um desafio devido a barreiras regulatórias que encarecem e atrasam projetos. Leis de zoneamento restritivas, como as de Brookline, onde 80% da cidade é reservada para casas unifamiliares, proíbem edifícios multifamiliares, elevando preços de condomínios acima de US$ 1 milhão. A autonomia municipal, ou “home-rule”, permite que cada cidade imponha regras próprias, criando um mosaico de exigências.
Em Allston, um projeto de 300 unidades sofreu anos de atrasos por revisões comunitárias. Oposição local, conhecida como NIMBYismo, também complica: em Arlington, moradores bloquearam por dois anos um empreendimento perto do metrô, citando preocupações com tráfego. Regulamentações ambientais e históricas, como em Salem, limitam terrenos disponíveis, enquanto exigências de estacionamento, como 1,5 vaga por unidade em Quincy, adicionam até US$ 50.000 por apartamento. Processos de aprovação lentos, como os 18 meses para 200 unidades em Somerville, elevam custos em 15%, repassados a compradores. Comparado ao Texas, onde aprovações levam meses, o sistema de Massachusetts é mais rígido, travando a oferta.
O impacto econômico da imigração é significativo. Imigrantes, 17% da população, geram US$ 2,3 bilhões em receita empresarial em Boston e têm um poder de compra de US$ 36,4 bilhões. Na saúde e tecnologia, 44% dos cientistas médicos são estrangeiros, e empresas como Moderna atraem talentos que competem por moradias em Cambridge. Apesar de custos de curto prazo, como os US$ 1 bilhão gastos em abrigos para migrantes em 2023, imigrantes pagam impostos que financiam programas federais.
Em comparação com outros estados, Massachusetts se destaca. A Califórnia, com 27% de imigrantes, enfrenta pressão habitacional similar, mas perdeu 225.000 residentes domésticos em 2022-23. Texas e Flórida, que ganharam 473.000 e 365.000 pessoas, atraem migrantes com impostos menores, mas dependem de imigrantes na construção. Nova York, com perda de 101.984 residentes, compartilha os desafios de preços altos.
A atratividade econômica de Massachusetts, com sua economia robusta e qualidade de vida, continua atraindo compradores de alta renda. “As pessoas querem estar aqui pelos empregos e escolas, mesmo pagando caro”, diz um corretor em Cambridge. Para aliviar a crise, especialistas sugerem flexibilizar zoneamentos e agilizar aprovações, mas a resistência local persiste.
