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A Espanha chega a 29 de novembro com uma crise de moradia que não caiu do céu. Aluguéis sobem, imóveis encarecem e os despejos voltaram ao centro do debate. A resposta do governo é ampliar a proteção de inquilinos vulneráveis, limitar reajustes, regular modalidades de aluguel e facilitar o acesso ao crédito.
São medidas que podem aliviar situações concretas. Mas aliviam sobretudo quem já está dentro do mercado. O problema mais difícil continua do lado de fora: onde estão as casas para quem ainda procura uma?
Os números ajudam a responder. Entre 2022 e 2024, a Espanha emitiu 345 mil licenças de construção, enquanto foram formados 604 mil novos domicílios. A OCDE aponta como obstáculos a escassez de solo edificável nas áreas de maior demanda, processos urbanísticos lentos e complexos e a falta de previsibilidade para novos empreendimentos.
A CNMC chegou a uma conclusão semelhante. O órgão afirma que o solo pode representar até 45% do preço final de uma moradia e que transformar terreno não urbanizável em área efetivamente urbanizada pode levar de 10 a 15 anos, chegando em alguns casos a duas décadas. A entidade considera a regulação espanhola do solo uma das mais restritivas da OCDE.
É aqui que começa a crítica. O Estado espanhol tenta controlar o preço da moradia depois que ela existe, mas continua impondo um processo lento para que novas moradias existam. Protege o contrato, mas demora a liberar o terreno. Regula a renda, mas não consegue entregar rapidamente a oferta necessária.
Isso não significa que todo controle de aluguel seja necessariamente fracassado. A experiência catalã, por exemplo, encontrou redução de 4% a 6% nos aluguéis sem evidência de queda no estoque de locação. O problema é outro: nenhum mecanismo de proteção contratual substitui uma política permanente de construção de moradias onde a demanda é maior.
A própria Espanha começa a reconhecer isso. Madrid aprovou medidas que permitem, em determinados projetos de habitação protegida, aumentar a densidade em 30%, a edificabilidade em 20% e acrescentar até dois pavimentos. Não é preciso transformar a cidade em Manhattan. É preciso aceitar que alguns bairros podem comportar mais gente.
Um centro histórico merece proteção. Uma catedral, uma praça histórica e uma paisagem arquitetônica singular também. Mas transformar essa exceção em regra para bairros inteiros significa proteger não apenas o patrimônio, mas também a escassez.
Cambridge, nos Estados Unidos, oferece outra advertência. O fim do controle de aluguéis em 1994 produziu forte valorização do estoque residencial, estimada em US$ 1,8 bilhão até 2004. Berlim, por outro lado, registrou queda dos anúncios no segmento submetido ao controle de aluguéis após o Mietendeckel. Experiências diferentes, mas uma mesma lição: a forma como o Estado interfere no preço e na oferta altera o comportamento de proprietários e investidores.
O novo pacote espanhol protege quem já conseguiu uma chave. A questão é quem receberá a próxima.
Quando a política habitacional administra a escassez em vez de ampliar a oferta, o Estado pode reduzir a dor de hoje e, simultaneamente, prolongar a fila de amanhã.
E a fila costuma ser ocupada pelos jovens, pelos trabalhadores de menor renda e por quem não pode escolher morar longe do emprego.
A crise espanhola, portanto, não está apenas no aluguel. Está no terreno, na licença, na densidade e no tempo necessário para transformar uma decisão administrativa em uma casa habitável.
Enquanto esse processo continuar lento, qualquer governo poderá administrar o sintoma.
Mas ninguém conseguirá regulamentar a escassez até fazê-la desaparecer.
